2月10日，北京市昌平区北七家镇CP01-1503-0002、0008、0009地块项目，公示了规划方案。

  在上一年12月30日，中建智地+未来科学城联合体，以21.143亿元摘得这三块地。

  当日，项目公司北京兴诚未来房地产有限公司建立，两者股比为70%和30%。这和国贤府一期的股权份额，如出一辙。

  因此，当上一年年末北京国贤府西边地块挂出来时，明理的房企们自动让出道来，让它们底价拿下。

  傍边建智地们拿下新地块那刻，最高兴的，或许是北京国贤府的老业主，不需要过多的忧虑新地会降价卖。

  北京国贤府是一个中建智地的一个招牌，一个很尽力做产品的范本，尽管地段一般，不临地铁。

  到现在，供给的822套房源，已网签553套，成交均价5.57万元/平米，成交金额38.23亿元，地价覆盖率142%。

  1、二期由3幅子地块组成，其间0002、0009为二类寓居用地，地上建面9.23万㎡，而一期为10.6万㎡，两者的容积率都是1.3；

  2、一期和二期都有非住所用地。一期是5280平米幼儿园、2.25万平米山姆会员店；二期是8100平米旅馆、6层、134个房间；

  3、一期规划25栋6-8层洋房——北区18栋510户、南区7栋312户，段位为100-180平米户型，合计822户；二期规划建造26栋6-9F洋房——北区16栋526户、南区10栋324户，共850户；

  4、尽管容积率相同，但二期的楼高比一期要高。约55%楼栋的层高为9层，而一期最高楼层只要8层。这在某种程度上预示着二期的楼间距要更宽；

  5、两期地块内，都有邻居路。不过二期调规了，本来南区0009地块的“L”型邻居路，左拐弯到0008地块。这令0009寓居地块的邻居路，减少了一半。而一期南区的邻居路比较长。

  从全体上来看，二期的目标比一期更宽松了，大多数表现在楼高和邻居路的优化上。

  但很古怪，图纸大将北区东北角的大门，描绘为“小区首要出入口”，景象大门里，一边是车库出入口，一边是人行出入口。

  从鸟瞰图看，从大门进入后，两头是水系，然后是一个高达5.35米的大堂。大堂地下一层为会所。

  小区的电瓶车应该都停在地上，两个充电区域都设在北区。北区5#正南面有一块室外运动场所。

  图①：北京国贤府两期总平面规划图比照。很明显，一期是坡房顶、有人字形的屋脊线，有阁楼；二期是平房顶，不分户型顶层退台规划；

  图②：这是二期的鸟瞰图，上面也很清楚地制作出两类房顶，有16栋人字形坡房顶，有10栋为坡房顶屋檐，但没有阁楼；

  图③：二期南区8#鸟瞰图与平面图近景比照，非常清楚地看到，鸟瞰图是“坡房顶+阁楼”规划，而平面图是“平房顶+顶层退台”规划。

  这是很奇怪的现象，二期的鸟瞰图和平面图，房顶规划彻底不一样，是规划师开小差了？

  首要原因是，二期西北角有座幼儿园，让北区不行方正，南区左面是行政工作用地和酒店，令住所用地细长。

  花姐做了测算，二期的户型面积全体要小于一期。大致分100平米、110平米、120平米和140平米四种户型，分别是184套、498套、108套、60套。

  两者一比较，发现二期主打的产品是110平米，抛弃了一期的160平米以上大户型。

  假如以一期的成交价5.57万元/平米来核算，二期的主力户型600万元就可以上车。

  从一期的成交成果看，100-110平米供给220套，网签197套；110-120平米供给90套，网签78套。

  也就是说，二期100-110平米的产品户型，也可能是最热销的户型，这是北京国贤府在一期上的总结。

  在一期开了个好头，对客户有了精准的掌握，二期将会做出愈加适销对路的产品。

  比方：中海地产先拿下丰台万泉寺地块，后来又把西南郊冷库地块拿下；招商蛇口在亦庄有了招商玺，后来又内定了X24地块；甚至连海淀积德行善寺双子座也是如此，越秀在两块地均有持股。

  当然，凶狠的建发是个破例，在海淀朱房村硬刚华润置地央企联合体，从虎口夺下一块高价地。