历史和法律意识等各方面的原因，长期以来，村民们建房没有办理用地和规划等手续。非常普遍，许多建了十几年甚至几十年的房子，也没有管理部门来过问有无用地等建房手续的问题。

  大家都一致认为，房子都建了这么多年，也一直没人管，要不要办用地手续！有钱了想再加一层；或因楼顶石棉瓦破了，要换新的彩钢瓦；又或者是房屋老旧了，要重新翻建。

  事实上，大家是这么想的，也是这么做的，并且一直以来都没有管理部门来干涉。

  随着土地管理越来越严格、执法越来越严，及土地卫片执法技术方法的更新，你的翻新、翻建行为，非常容易被天上的卫星拍到，根据卫片很容易发现你的违法建房行为。在房屋建成后，如果始终没办理用地手续，负责土地执法的管理人员就会据此找上门，就可能会有烦。

  1、依据《土地管理法》和《城乡规划法》的有关法律法规，房屋建设应取得土地使用手续和规划手续，没有手续的，尽管已过去多年，仍然属于违法建设的房屋。

  2、房屋翻建，如果已有合法用地手续的，依法应当办理乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证。

  3、如果没有用地手续的，意味着原来就是违法用地，翻建时当然应当先取得合法的用地手续和规划手续才能建设。

  具体而言，《城乡规划法》明确规定，在农村翻修旧房、危房时，必须要取得乡村建设规划许可证，需要向村委会递交申请，审批通过并获得乡村建设规划许可证后才可以动工。未取得乡村建设规划许可证翻修房屋，违反《城乡规划法》的规定，面临被拆除的危险。

  按《土地管理法》（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过的，自1987年1月1日起施行）规定：一切非农建设占用土地的，都应依法办理建设用地审批手续。严格来说，自1987年1月1日起，没有办理用地手续的非农业建设行为，其占用土地都属于违法用地。只是在多年的管理实践中，因为土地执法不严等多方面的原因，有很多违法用地未处理到位，很多没有合法用地手续的建筑物至今仍然存在。

  农村乱占耕地建房问题整治政策明确了，自2020年7月3日起，没有办理用地手续的新建、续建、扩建均属于新增违法占地行为，实行“零容忍”，该拆除的拆除，该没收的没收。

  并且自然资源部印发的《土地卫片执法图斑合法性判定规则》（自2022年1月1日起实施）规定，也对这种房屋翻新、翻建行为进一步作出了明确规定。

  根据新的卫片执法规则，对《土地管理法》颁布实施后，在未经审批或无合法权源的建设用地上翻新、翻建、新建行为认定为新增非农建设违法用地。

  值得注意，一旦被认定为新增非农建设违法用地，后果可想而知，轻则罚款，重则拆除！

  按照现行实行“零容忍”的法律和政策，特别是被认定为新增违法占用耕地的行为，就属于“该拆除的拆除，该没收的没收”的情形。房屋翻建，如果被卫片发现且占用了耕地，可能被认为顶风违法新增乱占耕地建房。对新增乱占耕地建房，各地一般都采取拆除措施。

  首先，是不是耕地，并不是用咱们的肉眼去判定的，而是由土地管理部门来认定的。

  土地管理部门认定是否属于耕地的标准，也是依据国家第二次和第三次土地调查来判定的。

  可能会由于技术的原因，在土地调查中，面积较小的建设用地地块无法调查为建设用地，未能上图入库，在土地管理部门的地类数据库中，这些建设用地都属于“耕地”，有些甚至被划为永久基本农田。

  换句话来说，你的房子虽然建了几十年了，在第二次或第三次土地调查时，如果没有被调整为建设用地，那么在土地管理部门用来管理土地的地类数据库中，就非常有可能依然属于“耕地”，有些甚至依然被划为永久基本农田。

  有朋友会说，虽然我当初建房时没有办理用地手续，但根据《行政处罚法》规定，两年未曾发现并处理，就已超越了《行政处罚法》规定的追诉时效，不应该再追究。现在我的房子即使是违法建造的，但已经几十年过去了，还能追究吗？

  针对这样的一个问题，有关部门有明确解释：违法占地处于持续状态，不受两年追溯时效的影响。

  虽然，依据《行政处罚法》第二十九条第一款规定：违背法律规定的行为，在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。但是，该条款还规定了：法律另有规定的除外。

  而且还有《行政处罚法》第二十九条第二款规定：前款规定期限，从违背法律规定的行为发生之日起计算；违背法律规定的行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。

  也就是说，依据《行政处罚法》第二十九条之规定精神，有关部门都会认定，在未恢复原状之前，因为你的占地违背法律规定的行为是一直在持续的，应视为具有继续状态。换句话说，何时查就是行为终了之日。

  可见，有朋友误以为行政处罚追诉时效以行为开始之日起算，认为违背法律规定的行为持续两年即超过追诉时效，不会被处罚是错误的认识。

  所以，特别提示警醒我们：不要觉得自身的房屋建了十几年，甚至几十年了，没有合法手续占用土地就以为是合法的，也不要认为违法用地已造成了既成事实，国家就必须承认合法，更不要有侥幸心理。

  要知道，现在土地管理越来越严格，且土地卫片执法技术方法越来越先进，卫星天天在头上经过，正所谓“天网恢恢，疏而不漏”。你的翻新、翻建行为，非常容易被天上的卫星拍到！

  在当前新增违法乱占耕地建房实行“零容忍”的高压态势下，对新增乱占耕地建房，各地大多数都会对新增违法建设行为采取拆除措施。

  按照现行规定，即使侥幸没有被拆除，而是给予罚款，违法用地的罚款额为每平方米100至1000元不等，也会让许多家底不厚的农民朋友倾家荡产！

  新的《土地管理法》实施以后，土地管理越来越严格，在农村翻新、翻建房屋确实更加严格了，也并不是不能翻新、翻建房屋，而是需要改变以前没有办理合法手续就随便翻新、翻建的做法。

  特别是那些存在安全风险隐患的危险破旧房屋，地方政府还是希望农民朋友翻建的，只是要依法办理相关手续才能翻建。

  当然了，能否办理相关翻建手续取决于是不是满足一定的条件，不合乎条件的，管理部门就不会批准你翻修翻建。

  一是翻建房屋要符合乡镇总体设计。农村有的房屋已经荒废多年，甚至已经坍塌，原有住宅已不存在，且经过多年的发展，土地规划已发生明显的变化，此时是不允许村民擅自新建或者翻建的。

  总之，如果原来没有一点合法手续的，最好先咨询当地乡镇自然资源部门，补办完善手续后再动工，否则，轻则罚款，重则拆除！

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