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  【核心标签】：222 席低密纯墅｜1.44 容积率｜历史风貌保护区｜得房率 150%-200%｜招商 “江河三里” 终章

  ：外地高净值（江浙沪为主）、海外华人，看重苏河湾规划 + 资产保值 + 收藏价值 + 文脉稀缺

  谨慎入手：3-5 年置换变现、刚需 / 普通改善、极度依赖国际学校或顶级商业配套的家庭

  上世纪三四十年代，诸多社会名流曾居住于此，蔡元培曾居住于静安别墅52号，于右任、孔祥熙等也曾寓居于此[5] [9] [31]

  [7]。1942年，孔祥熙购得大部分静安别墅产业，并委托美商中国营业公司经租[5] [9] [31]

  自上世纪后半叶起，静安别墅主要作为居民社区持续使用[5]。2010年前后，静安别墅内出现“破墙开店”现象，聚集了包括咖啡馆、奶茶店等在内的众多无证商户。2011年，静安区政府明确说“恢复历史建筑群原貌不动摇”，对无证无照经营户进行联合整治与取缔[8] [26]。在社区功能演变的同时，居民生活仍在延续，例如1988年曾有裁缝学徒在此学艺，2012年也有外卖员在此配送订单[5]。

  为保护其历史风貌，静安区在2009年采用“以旧补旧”的方式对建筑进行修缮[8]。2018年，静安区计划对静安别墅等历史保护保留建筑实施“一幢一档”建档管理[21]。2024年，威海路700—724号静安别墅沿街面进行了风貌改造，重点复原历史风貌[12] [25]。

  静安别墅位于上海市静安区南京西路1025弄[1] [5] [9] [11] [19] [28-31]，其北端出口连接南京西路，南端通往威海路[19] [26] [28]。整个里弄采用行列式布局，总弄与支弄垂直交叉，内部通道宽敞[19] [24] [28]。进入里弄大门，可见一条长长的弄堂，两旁是三层红砖楼房，砖墙瓦顶，装饰简洁[19] [28]

  占地面积记载略有不同，主要有约2.25公顷、2.5公顷或三十八亩五分等说法[5] [31]。建筑数量方面，楼栋总数约57栋，房屋总数约166户[2]；现今保留了183幢房屋[9] [11] [31-32]

  威海路700—724号为静安别墅的沿街面，建筑为二层新式里弄样式[12] [25]。静安别墅的建筑为三层红砖楼房，砖墙瓦顶，装饰简洁[19]

  [11]。一楼每户带天井，保留有墙面浮雕、西式小阳台、黑色铸铁窗棂[9] [32]。里弄宽敞，行列式布局，总弄和支弄垂直交叉[19]。楼与楼之间宽敞的公共空间绿意葱茏[9]。

  威海路700-724号是静安别墅的沿街面，沿街建筑为二层的新式里弄建筑。近年来改造重点复原了其历史风貌，恢复了原建筑材质，并打磨了柱帽、柱脚等细节造型[12] [25]。

  上世纪三四十年代，诸多名门望族和社会名流曾居住于此，蔡元培曾居住于静安别墅52号，在此开始了他的革命工作和教育事业。于右任曾寓居于静安别墅，在此研究编辑《两陋木筒汇编》、《标准草书》等著作。孔祥熙更是于1942年购得大部分静安别墅产业，后委托美商中国营业公司经租[5] [9] [31]。其他名流如郑小秋等也曾居住于此[8] [31]。民主人士盛丕华曾在静安别墅设立爱国团体“中社”，出版《新社会》半月刊，积极宣传抗日救亡。教育家陶行知曾多次在“中社”聚会并发表演讲[7]。

  [22]。2009年，静安区采用“以旧补旧”的方式，用同一年代的红砖修补墙面，进行保护性修缮[8]

  2018年，静安区计划对静安别墅等历史保护保留建筑实现“一幢一档”的精细化档案管理模式[21]。2024年，对威海路沿街面（静安别墅沿街建筑）进行了风貌改造，重点复原了建筑的历史细节，如柱帽、柱脚的造型[25]

  [8] [26]。2013年，为加强管理，静安别墅小区大门加装电子锁，由保安巡逻，限制随意进出，仅在工作日特定时段对行人开放[3]

  静安别墅是体验海派文化与都市休闲生活的重要地标，作为上海城市文化漫步（City Walk）和“石库门弄堂风情游”的经典景点，它常被纳入游览线路，供游客领略新式里弄的建筑特色与历史风貌[18] [23]

  自21世纪初以来，静安别墅内部曾自发形成了独特的文化商业氛围，陆续开设了众多特色小店、咖啡馆、画廊等，如Plum Gallery、2666图书馆、Chabrol咖啡馆等[4]

  由于建筑本身为居住功能，商业活动引发了居民关于扰民、安全等问题的投诉，政府部门为保护历史风貌和居住环境，自2011年起对区域内的无证经营商户进行了持续整治，明确说不会走“田子坊”式的商业化路线，旨在恢复其居住区的“静安”本质[8] [26]。此后，商业氛围有所消退，但作为文化地标的吸引力依然存在，并有限度地融入了一些文化活动，如老洋房国际艺术展、郁金香花博会延伸展示等，让市民在尊重居民生活的前提下感受其文化魅力[13] [16]

  [5] [13] [15-18]2022年，静安郁金香花博会首次将花展延伸至静安别墅，市民可在不惊扰居民的前提下，在充满海派风情的建筑肌理中赏花。[16]

  [17-18]2025年4月，“城市美育日”活动中推出的“南西印迹”套色章，将静安别墅作为辖区内优秀历史建筑之一进行展示。[15]2025年11月，静安别墅内举办了“老洋房国际艺术展”，邀请国际与海派艺术家以油画、摄影、装置等形式进行创作，将历史建筑与当代艺术融合，打造沉浸式观展体验。[13]

  可乘坐公交23路、112路至江宁路南京西路站下；或乘坐49路至威海路陕西北路站下[2] [10-11]

  迄今为止，静安别墅仍然是上海最大的新式里弄住宅群，属于2005年上海市人民政府批准的南京西路历史背景和文化风貌保护区的保护级建筑和保护核心级区域，区域内除一幢建筑属于一般历史建筑外，其余均为历史优秀保护建筑。静安别墅能够说是上海民居中的一个缩影，具有一定的代表性。

  上世纪30年代，蒋介石的老师张静江家族在上只角建造静安别墅，当时租金贵得离谱，要用金条来付，因此第一批居民大多是上海滩洋行里上班的高级白领们。如今，静安别墅是上海保存最大的新式里弄住宅群，183幢老式红砖房里住着900多户居民，产权房已超越8万元/平米。

  沪上最大的新式里弄住宅“静安别墅”和现存最大的石库门群落“张家花园”，即将旧貌换新颜。记者昨天了解到，静安别墅的两幢样板房本月底完成改造，外立面采用“以旧补旧”的全新方式，用同一年代的红砖来修补墙面，还以老建筑最原始的风貌，这种保护性的做法也受到了专家的肯定。

  此外，借鉴好莱坞“星光大道”的做法，威海路文化传媒大道即将于下周起开始铺设160块Logo道砖，有关方面希望这条街的文化印记能够以一种别致的方式凸显出来。

  记者昨天在威海路西段看到，静安别墅极少数明显被岁月风化腐蚀的红墙砖正被凿下，实施工程单位将把大中里拆下来的同年代红砖切片再修补上去。据施工方介绍，静安别墅的原生态红砖墙，都已完成清洗和局部修补，并涂上了防水保护剂。改造方还特意比照从市档案馆找寻出的老照片，将别墅外墙上土黄色的方形墙面花饰恢复成原样。

  不仅是外墙，静安别墅内的公用厨房和卫生间也正在进行整修。记者在一间已经整修完毕的公用厨房内看到，地面、墙砖和吊灯都已重新铺设安装。据悉，公用卫生间内年久破损的浴缸和水斗等设施也都将换成新的。

  静安别墅建造于1932年，迄今为止仍是上海最大的新式里弄住宅群。纵然年华老去，但从此次整修来看，静安别墅的新颜仍将不失当年老上海的独特风韵和别样风情。在两幢样板房于本月底先期完成内外改造之后，11月将完成6幢，而全部26幢老房的修缮已完成。

  银 行：光大银行静安支行浦发银行静安支行农行南西支行交行渣打银行餐 厅：都可茶饮(四季坊店)甜蜜蜜(四季坊店)茶风暴(吴江路店)妯娌老鸭粉丝(北京西路店)俏江南(中信泰富店)

  幼儿园：延安中路幼儿园南阳实验幼儿园威海路幼儿园上海瑞一幼儿园小 学：上海市陈鹤琴小学西康路第三小学东部西康路第三小学西部上海市静安区威海路第三小学上外静安外国语小学中 学：时代中学上海市建承中学民立中学上海市爱国学校向明初级中学大 学：上海外国语大学留学中心上海第二工业大学陕西北路校区静安区静安老年大学同济大学附属七一中学上海大学高等技术学院学 区：延安中路幼儿园

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  该号码已在国家工信部完成备案，并通过本项目线下售楼处现场、官方网站、官方微信公众号及所有正规合作媒体平台统一公示。热线 小时专人值守，全权负责本项目的咨询解答、看房预约、房源核验、价格公示、认购登记、投诉建议等全部官方业务。

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