老王最近有点烦，家里的“老破小”，地段倒是好可是房子是真旧了。最近又风声鹤唳，说这一片可能要拆迁改造。邻居们有的兴奋，有的焦虑。兴奋的是，终于能住上新房；焦虑的是，这补偿款到底能给多少？啥时候谈？怎么谈才能不吃亏？老王心里，也没底天天琢磨这事儿，饭都吃不香。

  大家普遍觉得，拆迁这事，主动权在开发商或政府，咱小老百姓就像是砧板上的肉，给多少那就是多少。其实我们往往处于被动地位，只能无奈接受他们给予的方案。

  但今天我想告诉你一个不一样的观点：拆迁实际上也是一场可以争取和博弈的“买卖”！

  核心的点就是：积极准备，心中有数，策略谈判，适时出手，才能最大化你的拆迁利益。

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  你或许觉得，拆迁与自己相隔甚远，不过事实上，新一轮的城市更新以及“旧城改造”的浪潮可能比你所想象的更为接近。

  国家这几年一直在大力提倡提升城市居住的品质，尤其对那些基础设施落后，且存在安全风险隐患的老旧小区而言。

  相关政策（之前提到的推动约300个地级及以上城市开展城市更新行动）意味着未来几年，将有大量的“老破小”迎来改造升级的机会，而拆迁是最彻底的方式之一。

  假设未来五年，全国主要城市的旧改项目数量，比过去五年增加30%（这其实是一个基于政策导向的较为合理的推测），这样的话，将会有数以百万计的家庭会面临拆迁。

  当机会或者说“通知”真的来敲门的时候，你才能够从容地应对，而并非手忙脚乱地去处理。

  拆迁补偿的核心是“价值评估”，而且这个价值，不仅仅听拆迁方的一面之词。你自己得先了解，还得清楚地对自家房产有个清晰的认识。这就如同上战场之前，得先点清自己的武器弹药一样。

  土地性质极为关键：是国有土地，还是集体土地呢？是住宅用地呀，还是商业用地？倘若性质有所差异，那补偿标准或许会有着极大的差别。

  房屋结构：框架？砖混？亦或是简易结构？一般而言，结构越好，其单价就会越高。

  层数和面积：房产证上的合法面积是多少呢？有没有那些未经登记却实际存在的面积（比如说阁楼、自行搭建的阳光房之类的）？这些虽说“身份不太明晰”，但在谈判过程中往往也能够争取到一部分补偿，关键就在于你如何去谈；当然，在有条件的情况下对未登记的面积提前去办理相关手续更为有利。

  相关证件：土地证、房产证等所有权证明，乃是“硬通货”，务必得齐全且处于有效的状态。倘若没有证件的房子，其补偿将会大幅度地降低；而且甚至于有一定的概率会被判定为违法建筑。

  附属建筑以及后期加建：院中的独立小屋，农村的柴房、茅厕、猪棚等，还有自己搭建的车棚雨蓬等，以及院内地坪，这些都需仔细地进行清点，与此同时拍照留存证据。尽管补偿标准或许不会太高，但是即便蚊子再小，那也终归是肉呀。

  室内装修：花了多少钱装修？用了什么材料？地板、瓷砖、吊顶、定制家具乃至马桶洗手池等等，虽然折旧难免，但好的装修绝对是谈判时要求更高补偿的有力筹码。拍照、保留购买凭证（如果有的话）都很有用。

  其他补偿项目：包括搬家费、临时安置费、以及其他奖励金；针对商用房或住改非的停产停业损失，另外有各种奖励费。这些都需对照拆迁公告去核对。

  将这些细致地列出一份清单，储备好诸如照片或者视频之类的证据。此乃你手中的“谈判底牌”。

  拆迁前，有关部门一定会发布拆迁公告。这玩意儿很重要，相当于拆迁的“游戏规则说明书”。一定要逐字逐句地看，着重关注以下几点：

  各项补偿的具体金额或计算方式：房子的主要部分按多少钱一平，装修又该怎么算呢，搬家费给多少？临时安置费是按月给，还是按面积给？奖励费都有哪些，怎么样才可以拿到呢？

  安置房源信息（如果是产权置换）：位置在哪，户型多大，何时交房，质量如何，周边配套怎么样？

  回迁宅基地（一般农村拆迁才有）：回迁地在哪，宅基地面积多大，建设层数、面积外观要求等。

  结合拆迁公告，跟你自己清点的“家底”比对，你可以初步估算出自己大概能拿到多少补偿。这个估算值，就是你的“心理底价”的基础。

  接下来根据你自己的真实的情况和期望，设定一个“期望值”。一般来说，期望值可以设定在初步估算价值的1.2倍到2倍之间。为什么是这个范围？因为拆迁补偿本身就包含了一定的“拆迁成本”和“改善预期”，完全按市场价或评估价走，很多业主是不愿意搬的。这个溢价空间，就是你需要去争取的。

  结合拆迁公告了解地清清楚楚哪些项目能够得到补偿，在拆迁谈判真正开始之前，你居然发现家里恰好缺少某些能够得到补偿的项目，（比如公告里明确提到对某种特定类型的装修，或者附属设施有补偿，不过你家刚好没有），这样的话，在不违法违规、不影响房子结构安全的前提下，其实是可优先考虑“亡羊补牢”。（注：各项目补偿价值对比文字过多，已写在文末）

  举个例子，如果公告对安装了特定品牌或类型的太阳能热水器有额外补偿，而你家正准备换热水器，那不妨考虑一下。

  或者如果对统一更换塑钢窗有补偿，而你家还是老旧木窗，可优先考虑在政策允许的时间窗口内进行更换。

  重要提示：切勿为了补偿而进行大规模违章搭建，这很可能被认定为无效，甚至导致处罚，得不偿失（外观一般都有卫星或无人机拍照，所以室内要是过于老旧的，可以适当修缮一下哦）。

  另外邻里关系在拆迁中很重要。多和周围同样面临拆迁的邻居沟通交流。明白他们的诉求是什么？他们掌握了哪些信息？他们的谈判策略是怎样的？大家信息互通有无，能够尽可能的防止被拆迁方“各个击破”。必要时能形成一定的“统一战线”（但注意不是非法串联对抗），共同向拆迁方表达合理的诉求。

  如果自己在谈判方面不熟练，还觉得自身气场不足，那就可优先考虑让有本事、懂政策、擅长交流的亲属和朋友出面，充当你的代理人或者陪伴者去参加谈判。他们一般能更冷静、更有逻辑地表达自己的诉求，从而争取到更优的条件。

  态度要不卑不亢：你是被拆迁人，是房屋和土地权利的所有者，不是求着对方施舍。要有底气，但也要尊重对方，理性沟通。

  目标要明确，出价要讲策略：基于你之前的估算和期望值，可以大胆地提出一个相比来说较高的初始报价，比如是你初步估算补偿总额的2到3倍。为什么这么高？因为谈判总要留有余地，高开是为了给后面“讨价还价”留出空间。对方肯定会压价，接下来你再根据真实的情况，结合对方给出的理由和条件，逐步回调，向你的“期望值”靠拢。

  保持沉着，而且用心去应对压力：在谈判的过程中，拆迁方或许会采取多种方式，比如说打“情感牌”，慢慢地勾勒“前景”郑重其事地保证未来的收益，甚至悄悄地施加影响。在这样的情况下，需要维持冷静，坚决地守护自己的心理底线。千万不可因短暂的诱惑，或是威慑，便丧失了判断，而是要时刻记得自己核心的需求究竟是什么，是达到补偿期望值。

  循序渐进，打“持久战”：拆迁谈判很少一蹴而就。做好打“持久战”的准备。不要急于求成，一次谈不拢就下次再谈。每次谈判都要有记录，明确双方的分歧和已达成的共识。

  核心认知：拆迁本质是买卖，万事皆可谈。开发商或政府要你的地和房子，你出让自己的产权，这就是一笔交易。只要是交易，价格和服务（补偿条件）就应该商量的。不要被“政策规定死了”这种话术吓倒，很多细节和补偿项目是有弹性和协商空间的。

  什么时候签字最为合适呢？这里有着一个普遍能够适用的“窍门”：等多数人（譬如80%-90%左右的被拆迁户）都已经签了之后再去签，而且尽量别拖延到最后的那几个。

  太早签：你或许错过了后续由于谈判僵持而提高的补偿标准。拆迁方为推动进度，常常会给早期签约者设定一些奖励，不过这其实并非你所能拿到的最高补偿。

  太晚签最后几个；虽说理论层面“钉子户”偶尔能拿到更高补偿，不过风险着实不算小。其一拆迁方或许已然完成了大部分工作，预算也近乎耗尽，不太乐意再为最后几户耗费过多代价；其二你或许会遭遇更为庞大的压力，甚至有被孤立之虞。并且倘若项目因你而出现拖延情形，可能会引发其他已签约邻居的不满情绪。

  80%；90%之时签署：此际拆迁之大局已然确定，该项目绝无可能停滞。拆迁方为能迅速达成任务，清扫末了的“战场”时常乐意于政策所准许的范畴内，给剩余的住户予以一些退让，补偿条件正常情况下不会太过差劲，甚至有可能比平均水准稍高些。而且此刻你既非“出头之鸟”，亦非“顽固之派”，风险相对而言较为微小。

  别轻易相信“现今不签，往后就没房分了、不签后面不拆了”这类的吓唬。你琢磨琢磨，一个已然投入大量资金，达成了七八成签约的拆迁项目，会因最后几户就完全搞砸吗？其实几率很小。拆迁方一般都规划好了项目预算和谈判预备方案，前期顺利签约节省下来的钱，并且往往会用于后期攻克“难题”上。所以后期谈判，补偿标准有所提高是常有的事。

  总而言之，面对房屋拆迁之事，不要过于焦虑，也不要消极躺平。将其视作一回，能够改善生活、达成资产增值的契机。记住：

  合理谈判，这是关键：先设定目标，接着用策略去应对，而且要做到不卑不亢。

  拆迁补偿不是天上掉馅饼，但也不是任人宰割。通过充分的准备和明智的谈判，你完全有能力为自己争取到一份公平、合理甚至超乎预期的补偿。祝愿每一位面临拆迁的朋友，都能顺利拿到满意的补偿，开启新的生活！

  地面：高级木地板＞大块瓷砖（800*800以上）＞木地板＞小块瓷砖＞水泥地面＞什么也没有

  你们家拆了吗？是不是达到你们的期望值了么？在评论区谈谈你们的看法。返回搜狐，查看更加多